営繕室は見た! ~Q.お客様が困っていることベスト3とは?~

営繕室の山田です。
平成29年4月、営繕室は類設計室の新戦略部門としてスタートしました。
営繕室はすでに建った建物について、お客様が困っていることの相談に乗ったり解決したりする部門です。
クライアントの生涯パートナーとして、お客様からの相談事や建物の改修、長期保全計画の作成など、あらゆるニーズに応えてゆきます。


今回は、訪問して聞いた現場からの声を「クイズ方式」にしました。
みなさん、是非チャレンジしてみて下さい♪


【問1】

営繕室が訪問して、「施設で困ったことはありませんか?」と尋ねると、同じ回答が多いです。
施設で困っていること、上位3つはどれでしょう?

下記の中から選んで下さい。(ちなみにこれは、類設計室の物件に限らずの話です。)

  ①鉄部が錆びる     ②外部の木部が朽ちる   ③雨漏り
  ④外構が水没      ⑤外壁タイルが剥がれる  ⑥外壁が汚れる
  ⑦結露・カビが発生   ⑧床材に支障       ⑨トイレが問題
  ⑩空調機の故障     ⑪機器搬入が困難     ⑫お湯が漏れる

             

             【答え】

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■第1位:雨漏り

実は、世の中の物件の困りごとは、雨漏りの声が一番多いのです。

雨漏りで困るのは、どこから漏るのか原因カ所が特定できずに的確な補修ができない、そのためにいつまでも雨漏りが続くことです。

■第2位:外壁が汚れる

外壁の汚れも多く見られる現象です。

・特に、斜めの外壁部分には汚れが付きやすく、垂直部分との違いがはっきりと現れて、汚れていることが誰の目にもわかるようになります。
・また、ベントキャップやサッシュの下部などでいつも雨だれが伝うルートができると、雨だれに汚れが付着し、汚れの筋がはっきりとわかるようになります。
・外壁の仕上げをタイルや石材とする場合、タイルや石の裏面にあるモルタルから石灰分が溶け出して、壁面や階段に白華(エフロレッセンス)が生じることがあります。放置すると黒い汚れが付着し、美観を大きく損なうことになります。業者でないと除去するのが難しくコストもかかります。

外壁は建物の美観を決定するのでとても気になるところですが、外壁面を改修するために
は足場などが必要になり、コストが嵩むためなかなか対処できないことが多い
のです。

■第3位:鉄部が錆る

外部の手摺りや階段、屋根、看板など、雨ざらしの鉄部は放置すると必ず錆が発生します。ほとんどの建物には外部に鉄の部材があり、錆が発生する場所となり、所有者や運営関係者の悩みの種になります。

・錆の発生によって赤褐色の雨だれが生じて汚れになり、老朽化した印象を与えるようになってしまいます。
・錆が進行すると母材の鉄が酸化鉄になり、強度が保持できなくなり、最終的には消失してしまいます。

通常は塗装などによって錆の発生を防止しますが、塗膜が劣化すると錆が発生します。

鉄製品なら7年程度で錆落とし・再塗装が必要になります。
溶融亜鉛メッキ製品にすれば錆の進行はほとんどありませんが、コストが嵩みます。
ライフサイクルコストをチェックして判断することが必要です。

訪問することによっていろいろなことに気づくことができます。
うまくいっているところは活かし、困っているところは設計部隊にフィードバックしながら、生涯パートナーとしてクライアントの期待に応えてゆきます。
「営繕室は見た!」シリーズ、次回もご期待ください☆

(東京営繕室 山田 渉)

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